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街谈

广州人日常乘坐价值一个多亿的交通工具出行，可能不再只是段子。人流最为密集的地铁线路之一，广州地铁3号线正准备“上市”迎接客户的挑选，这便是广州地铁集团拟推出的基础设施REITs业务。之所以首选广州地铁3号线主线作底层资产，原因就是3号线人多，非常拥挤，换句话说就是生意兴隆、现金流强。

广州地铁3号线途经白云机场、广州东站、天河客运站、珠江新城、华师、广州塔、汉溪长隆等重要站点，不仅连接了重要的交通枢纽，还连通了旅游打卡地、知名高校等人流聚集地。早晚高峰时间，站台、车厢处处挤满了乘客，场面相当壮观。3号线的单日客运量也长期居广州地铁首位。

实际上，广州地铁集团启动基础设施REITs上市已有两年之久，如今行政主管部门终于同意将该地铁线路涉及划拨用地使用权转让至项目公司名下。所谓REITs，全称是Real　Estate　Investment　Trusts，中文名叫做不动产投资信托基金。众所周知，不动产资产有着自己的优缺点，优点能产生稳定现金流，比如租金收入，缺点是自身流动性差，不好卖。REITs则完全拿捏了这一点，管理人投资管理这些缺乏流动性的不动产，将其变成较强流动性的证券。REITs使不动产的原始权益人，也就是资金需求方获得了资金支持，是一种有效的直接融资方式。REITs将不动产产生的租金等现金流，作为投资综合收益按照比例分配给投资者。

这种基金一般有强制派息政策，必须将绝大部分年度应税收入作为股息分配投资者。国内公募REITs便有相关规定，每年以现金红利方式分配给投资人的金额，不低于当年可供分配金额的90%，每年不得少于1次。这比A股很多上市公司可是有良心了不少。

但严格来说，REITs尤其是公募REITs，指公开市场通过发行标准化证券或受益凭证汇集投资者资金，在国内仍然属于新生事物。截至今年1月初，已经上市的公募REITs产品不过24只，规模不一，项目涵盖了高速公路、保障性住房、仓储物流等多种资产类型。这与目前国内公募REITs要求底层资产为交通、能源、市政、生态能源、仓储物流、园区等基础设施，以及保障性租赁住房、新型基础设施等相一致。

随着过往收益率高企的信托(大部分为房地产相关)计划等非标产品式微，股票投资又非一般人能玩得转，普通民众能够接触到的风险可控，收益尚可的资产品种已经不太多，而公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，一方面有较为明确的现金流和收益目标，一般情况下不会出现大幅度亏损的“黑天鹅”事件，因此是不错的投资选择。

但要想大赚也不太现实，因为投资标的的稳定性特点，通常情况下公募REITs收益的增长空间也相对有限。REITs这种似股似债的特点反而比较符合现在很多普通民众的投资需求，有望成为除股票、债券、现金外的第四大类资产，也是在长周期视角下具备相对高确定性的金融产品。

当前计划申报基础设施REITs的城市轨道交通项目一般为客流量大、收益好的地铁线路。而广州地铁3号线基础设施REITs是当前详细公布进展的城市轨道交通基础设施REITs之一。一旦成功落地拿下国内首单地铁REITs，表率作用将很明显，给普通客户的可选资产菜单上添加了一个稳健品种，意味着以后广州“打工人”上班，坐的可能就是自己“团”了份额的地铁。　□桂林路